Ein Mietzuschlag für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung kann nicht wirksam für Tätigkeiten vereinbart werden, die ohnehin vom Wohngebrauch gedeckt sind, z. B. für die Nutzung als Arbeitszimmer. So hat es das Landgericht (LG) Berlin entschieden.
Der Mietvertrag über eine Wohnung im Anwendungsbereich der Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) Berlin 2020 war als „Wohnungsmietvertrag mit teilgewerblicher Nutzung“ überschrieben. Die Vermieterin hatte den Mietern gestattet, eine im Einzelnen bezeichnete Fläche als Büroraum zu nutzen, wobei diese Nutzung von vornherein nur mit einem geringen und vereinzelten Kundenverkehr verbunden sein durfte. Das Anbringen von Firmenschildern bedurfte einer Genehmigung. Vereinbart war eine Staffelmiete, die einen Gewerbezuschlag beinhaltete und in dieser Höhe die zulässige Gesamtnettokaltmiete überschritt.
Die Klage der Mieter auf Rückzahlung entsprechend überzahlter Nettokaltmieten hatte vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Pankow keinen Erfolg. Das LG änderte das Urteil des AG aber. Zwar könne eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters – wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung – einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür sei jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des „Wohnens“ fällt und deshalb von vornherein keiner Erlaubnis bedarf.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) fallen berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“. Das LG: Es könne dahinstehen, ob die Mieterin als freiberufliche Architektin in den Räumlichkeiten tätig werden wollte bzw. ob eine teilgewerbliche Nutzung zwischen den Parteien vereinbart wurde. Die Tätigkeit, die Gegenstand der Erlaubnis ist, bedürfe – die Maßstäbe des BGH zugrunde gelegt – bereits keiner Erlaubnis des Vermieters.
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 13.9.2022, 65 S 74/22